Покупка недвижимости в Испании с целью аренды

Стратегические объекты жилой и коммерческой недвижимости в крупных городах всегда привлекали инвесторов и приватные фонды, специализирующиеся на создании, так называемого «семейного достояния» или «семейного наследия» («patrimonio»). Этот вид инвестиций рассчитан на длительный период, с низкой вероятностью возникновения ситуаций, при которых будет осуществляться вывод капитала, но при условии беспрерывной эксплуатации объекта, такой как длительная аренда. Рентабельность капиталовложения может достигать 7% в год, при очень низких расходах на содержание и управление.

Как правило, предпочтение отдается отдельным многоквартирным или офисным зданиям, на первых этажах которых расположены бары или рестораны, коммерческие помещения или паркинги.

При расчете рентабельности и срока возврата капитала, учитывается предполагаемое изменение стоимости недвижимости на протяжении ближайших 20 лет, поэтому инвестиционные фонды предпочитают вкладывать деньги своих клиентов «на падающей цене», иными словами при кризисных ценах. Учитывая высокий спрос этого вида инвестиции, и принимая во внимание тот факт, что объекты покупаются и продаются посредством приватных продаж профессиональными брокерами, у которых создана база, как по объектам или владельцам, так и по предварительным заявкам от потенциальных инвесторов, стоимость значительно отличается от средне рыночных показателей, статистика которых приведена на порталах недвижимости.

В Испании этот вид операций с коммерческой недвижимостью осуществляют консалтинговые агентства по инвестициям в недвижимость - consultora inmobiliaria. Основная задача таких агентств – изучение рынка и спроса, тщательный отбор предложений, создание качественной базы объектов, а также работа на опережение, чему способствуют заявки клиентов на индивидуальный подбор.

В отличие от обычных агентств по недвижимости (API), консалтинговые агентства по инвестициям не включают в свою базу любые объекты, особенно те, которые заявлены на сайтах объявлений, и специализируются на персональном сервисе, ведь согласно менталитету европейских инвесторов, объекты коммерческой недвижимости, которые заявлены в официальной продаже на сайтах – не нашли своего покупателя. Поэтому, на досках объявлений публикуются и переводятся на иностранные языки низко рентабельные объекты, чаще всего зависшие в так называемой перманентной продаже, а также те, владельцы которых не испытывают острой необходимости незамедлительно продать свою коммерческую недвижимость, что сказывается на стоимости и возможности торга.

Если учесть количество инвестиционных агентств и фондов, управляющих частными капиталами, которые отбирают самые привлекательные для инвесторов объекты еще на первоначальном этапе, то легко предположить, что наиболее интересные предложения продаются в кратчайшие сроки без привлечения дополнительных ресурсов, таких как агентства по недвижимости или доски объявлений. Понимают это и владельцы недвижимости, большинство из которых против открытой продажи своей собственности еще и потому, что официальная публикация объекта коммерческой недвижимости или бизнеса может негативно сказаться на его прибыльности и цене. Как говорится, бизнес любит приватность.

Кризисная ситуация оказывает свое влияние, и на сегодняшний день все больше объектов коммерческой недвижимости публикуется на сайтах. Это не удивительно, ведь основные покупатели городской коммерческой недвижимости - иностранные инвесторы.

Располагая капиталом от 1 млн. евро уже можно стать владельцем небольшого здания в Барселоне. Один из самых важных критериев отбора – спрос на длительную аренду в данном районе города и тенденция изменения стоимости покупки и аренды одного квадратного метра. Инвестиционные агентства изучают рынок и проводят оценку объекта, предоставляя своим клиентам сравнительную характеристику похожих объектов недвижимости.